圓桌對話:新時代下的商辦力量——回歸本來 重構未來

發布日期::2017-12-23瀏覽次數:488

摘要:  房訊網訊 2017年12月22-23日,由全聯房

   房訊網訊 2017年12月22-23日,由全聯房地產商會、房訊網主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦,中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"回歸與重構:商辦地產可持續發展之路",來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。

  論壇設置兩大領袖圓桌對話環節,邀請行業重量級嘉賓,凝聚新時代商辦力量,熱議商辦發展新趨勢、新熱點,頂級思想碰撞,引領未來方向!

  當天下午進行的第一場領袖圓桌討論環節,特邀榮盛地產榮盛興城投資集團副總經理王玉龍主持,就"新時代下的商辦力量-回歸本來重構未來"等話題進行了學習討論。

  參加討論的嘉賓包括華潤置地北京公司助理總經理齊舒芳、中糧置地北京公司中糧置地廣場副總經理馬佳音、佳兆業地產集團北京區域副總裁李勇、嘉銘投資(集團)有限公司副總裁孫鵬陽、北京蘭格加華置業有限公司副總經理莊捷、第一太平戴維斯中國區高級董事溫書閱。

  以下為第一場對話討論實錄:

  王玉龍:因為我是一直從事產業地產,想跟大家聊聊產業地產這個事。后來原來的主持人臨時有變動,讓我客串一下。

  大家知道這一段時間國際上特別不太平,特別是朝鮮扔出了一個炸彈出來,炸得全世界心慌。國內也不太平,北京市政府發布了一個文,叫《關于進一步加強商業辦公類項目管理的公告》,3月26號。這個文發出來之后,市場的反響非常大。在我的理解,原來最早發這個文的初衷是,很多地產公司打著商業地產的名義去做住宅,這個應該是原因之一。但是政策就是這樣,政策一般都是一刀切,這個政策規定在建、在售的商業辦公類的項目,銷售對象限定為合法登記的企事業單位和社會群體,就是說不允許針對個人了。同時銀行貸款也開始限制了。商辦類對個人全部暫停,而且也有分割的限制,要求分割不能低于500平米。所以市場的反響非常大,甚至近期的交易為零。

  我想通過這個話題,問一下蘭格加華的莊總,您怎么看待這個問題?

  莊捷:這個事挺敏感的,326這個事說是一個炸彈,一點都不過分。因為我們很多年商辦和住宅這塊一直都是模糊管理的力度,這就造成了一個什么結果呢?很多剛剛進入房地產的或者對房地產理解不太透的,就想把自己跨度更大一些,把這個建成了之后,沒有想到它原來是什么,而是想最大的需求是住宅,所以把它往住宅里邊靠。因此就造成了積累很多年,至少是十幾、二十年的問題,所以我覺得咱們主題的前四個字最說明問題,叫"回歸本來",326的作用就是讓大家回歸本來。你原來是商業辦公,你就回到商業辦公,不要去采別的園子里的花,要認真做好自己的花。

  所以我想給大家一個啟示,就是規矩。做房地產怎么做,先把規矩想好。這個規矩是什么?規矩如果沒有想好,后面就意味著風險,我想這個風險可能北京這個文還是很人性化的,里邊還有一條就是已經買來做住宅的,仍然可以持有。以后你要賣的話,你還可以賣給做住宅的人。但是它的市場有多大呢?遠遠小于原來模糊狀態時候的市場。現在要占指標了,既然占指標,就去買那70年產權的,何必買這個呢,說不定哪天力度又下來了,就又空了。所以這是我的感想,提醒大家注意。

  王玉龍:感謝。有觀點認為商業辦公面臨著三大挑戰。一是總的體量大,二是供應商增加,三是庫存增多。很多項目不能去做住宅了,就沒有辦法,必須搞成商業。搞成商業的團隊和搞成住宅的團隊是不一樣的。

  另外,北京市政府搬遷,二環以內被空置出大量寫字樓的面積出來,如果是以這樣的市場的環境,我們有請佳兆業北京區域的副總裁李勇先生,從開發商角度給咱們解讀一下商辦面臨哪些挑戰和機遇,產品如何轉型升級?

  李勇:感謝王總和莊總的發言,講了很多事實。我印象中商辦類很多公寓產品,直接就是在房地產住宅限購限貸的情況下,打的標語就是不限購不限貸。買不了住宅,買公寓。當然也是種種歷史原因。比如有的城市是做一些產業引導政策,引導某些不發達地區商業要發展,當時的前導性的就拍出一些地,拍地的同時政府要求這些地方建寫字樓、商業。但是商業是有規律的,這個地方是不成熟的地方,建起來之后沒人去。這就形成了大批量的空置,空置以后怎么辦呢?有可能會引導性的變成了微住宅,有些空置的寫字樓甚至一些產業都會往微住宅方面去引導,所以某種程度上疏解一下它的積壓,也疏解一下當地需求的變化。

  但今年這個政策出來以后,大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至還出現了一些政府鼓勵商改住的政策,比如鼓勵把一些在不同階段的寫字樓改成公寓,可以引進燃氣等等。但是后來政策慢慢變了,到今年北京這個政策出來以后,各地政策跟著變了。像深圳、上海,上海更加嚴格,我們在上海的項目也受到了波及。

  但是剛才從莊總那句話我覺得講得非常好,就是"回歸本原",就因為有這種政策的模糊地帶存在,所以我們有時候拿底之前遇到這種情況,第一個反應是把它建成公寓,能比周邊的住宅打個八折來賣,甚至設計的時候設計成4.5米,做兩層高,做loft,有一些增值。但是現在不行了,政府的土地出讓政策也是發生變化的。遇到這種商業配比比較高的寫字樓,就拍地更少了,溢價低了。而且北京又出現共有產權房等等新的方式,在其他城市還有一些凈自持的,像蘇州那邊拍到一定程度之后,大家每人出個價,然后算平均值,誰靠近平均值,誰得。

  其實某種程度上還是一種住宅的限購政策的延續。再往深了講,其實就是化解金融風險。未來三年的三件大事,其中有一件就是化解金融風險。實際上今年我們去談融資的時候,金融機構的方向也發生變化了。比如拿新項目,你要融資,首先地價是不能做的,招拍掛只能這種渠道去拿,金融機構是不允許配資的,其中一些收并購也必須是兩年以上招拍掛的項目。有沒有長租公寓,這種是在政策允許的方向和范圍內。

  現在金融的監管政策是逐漸趨緊,所以有很多金融創新其實就是在規避政策,或者說在政策的模糊地帶做一些變化。實際上我們現在做房地產開發也好,做寫字樓租賃也好,也是要做創新,但創新怎么辦呢?也是在政策允許范圍內,你去仔細的研究政策,甚至是預判政策,你覺得這個政策將來方向怎么樣,在這個方向之內再挖空心思做創新。

  現在我們限購政策出來以后,供給量變少了,這本身就不是寫字樓的正常需求,那我們實業需求到底多大,就需要做評估。在座各位都是寫字樓租賃的從業人員,這是一個機會,將來尤其是金融創新,以后各種REITs、ABS做起來,單一主體的租賃就會變成多個主體,推向市場。這一棟寫字樓將來做證券化以后,就可能屬于無數的投資者。相當于沒有單一大股東的公司的職業經理人,他的管理團隊的作用就凸顯出來了。某一個團隊你能租得好,能掙得錢多,投資者就往這里來。大家就相當于一個一個的基金經理,那行業價值就能體現出來了。

  我們佳兆業還有一個外號,叫舊改專家或者叫爛尾樓改造專家。我們在北京的佳兆業廣場就是著名的爛尾樓,經歷了十幾年的風風雨雨,過程很曲折,終于做起來了。但是我們不怕復雜、不怕辛苦,只要用心去做,都能做好。CBD這個位置也是很好的位置。

  寫字樓的租賃除了北上廣深等一線城市,大部分城市的寫字樓是供大于求的。所以就算在北京城市里面,我們寫字樓的建設也是有空置的。還有雄安新區建起來了,舊的樓不符合要求的也需要做改造和翻新,這是大家將來一個比較好的增長點,就是盤活存量,這就是存量。

  王玉龍:兩位嘉賓都提到了回歸本來。但是一邊是回歸本來,一邊是在講創新。創新是中國固有的名詞,在其他國家還聽不到,現在又流行土地改革、長租公寓、聯合辦公,聯合辦公也是這幾年的新詞,其實最早的聯合辦公應該是wework,它其實進駐了30多個國家,市場估值在300億美元左右。現在在北京又有一個新軍,我的老領導毛大慶做的優客工場,現在也是風生水起。其實共享辦公這個概念也是國家在雙創的背景下,大力扶持和鼓勵的。所以我想問問在座的三位女士,有兩位是國家隊的,有一位女士在離這兒不算特別遠的嘉銘中心項目,嘉銘中心是20塊錢左右,這么高的價格,你有沒有決心拿出一層做眾創空間呢?那么貴的租金,拿出來做眾創空間,我又不會玩,干嗎呢?但是我覺得這是個趨勢,這個趨勢是眾創空間背后的屬性是什么?我們要去想一想。比如說它有更多的金融屬性,但是你把寫字樓租賃出去就沒有了。也許我在租的方面賺的并不是很多,但是在投資方面也許賺得會更多。下面有請嘉銘投資副總裁孫鵬陽女士從高端寫字樓持有者的角度位我們分享面對聯合辦公空間的挑戰,高端寫字樓如何去應對?

  孫鵬陽:謝謝玉龍總把這么一個熱點話題交給我,其實聯合辦公很早出現在美國硅谷,但是這兩年在國內的發展特別迅猛,很多原來是小的投資商進來,或者wework進來,但現在很多國家隊也進來了,在做聯合辦公。

  從我們真正的運營體驗的角度來講,從操作的務實的層面看,實際上截止目前,聯合辦公和高端物業之間的相互沖突和替代性沒有那么高,我們和馬總、齊總剛才在會前也溝通過。大家還是沒有達到猛烈撞擊的程度。其實這種情況我們可以從具體的租賃業務來看。

  我們在接觸到高端物業的客戶的時候,在選擇辦公空間的時候,在備選名單里面是不太可能把高端物業和聯合辦公放到一個名單上選的。但是這樣看只是說從眼前的可能對收入影響的角度,但是實際上如果我們去換一個角度來看聯合辦公,對高端物業的影響是逐漸的在深入的,影響的深度是逐漸加強的。

  我們對聯合辦公的認識也是有一個逐步深入的過程,聯合辦公在2013、2014年作為一個現象出來的時候,我們還是非常重視的,這是提供辦公空間的,我們看了很多國內外的項目。單位的感覺是拿起來了但是又放下了,感覺還是兩盤不同的生意。其實高端物業主要的客戶群體還是處于企業成熟期或者成長后期的企業。在企業初創期或者成長前期對兩件事情的敏感度是特別高的。一件是成本,因為它剛開始初創或者運營不是很穩定的時候,盡量控制風險,就會完全控制它的投入。第二是靈活性,就是它可能會轉型的很快,這時候你很難想象一個在這樣狀態的企業,去找一個很高成本的高端物業,把這個周期固定三到五年就完全固定下來,這對處在這個狀態的企業是很難想象的。但是我覺得聯合辦公在當時給了這樣的企業非常貼合的選擇。

  這是這兩年我們對聯合辦公的認識是逐漸深入的,有兩件事情在這個過程當中給我們的影響特別大。第一件就是技術革命和技術創新,這是感觸特別深的。大家現在都在講其實目前的這種技術革命在飛速的成長,你不可想象的速度、指數級的速度在成長。原來說互聯網+是一個話題,現在互聯網已經遍布到城市和鄉村,包括移動支付,老太太、老大爺包括菜市場的阿姨、路邊攤都可以,還有云計算,云計算原來只是一個試驗或者概念性更多一點,但是現在我們看到商務應用已經雨后春筍般的出來。這種技術的變革帶來了企業層面的巨大的變化。

  全球的企業,其實不論你是地產行業還是非地產行業,大家的一個核心問題現在都面臨著擁抱變化,都在轉型,每個企業、每個行業都在轉型。大家都很了解比如恒大轉做礦泉水、做乳業,萬科有一個沃土計劃,沃土計劃最核心的一點是,要把這個土搞肥沃,在上面做什么呢?要試驗,可能是種稻子、種玉米,但看哪個做得成,不確定性特別大。它的組織架構也在變革當中,變化特別快。比如它有很多合伙人制度。房地產這樣,大的外資企業也這樣。

  比如柯達,柯達原來是巨無霸的企業,數碼照相技術在它手里,但是它錯過了這個機會,生存環境完全被擠壓了。而現在數碼印刷技術,全球90%的技術是在它手里。比如現在體育彩票、影視海報幾乎都是它的技術。現在它轉型成功了。但是這個過程當中是相當痛苦的。在這個過程當中,也映射到對辦公空間的需求,因為你在變革、不斷改變、不斷試,一批人沒了,這個業務砍掉了,首先對辦公空間的要求就是,在變革當中首先要控制成本,因為要試。第二是要有靈活性和多樣性,可能這波人沒有了,辦公空間就不要了。這個時候成本的控制、靈活性和多樣性是聯合辦公非常好的一個特色,也迎合了這些大企業在這方面的需求。這是第一點。

  第二個比較重大的影響就是千禧一代,就是1984年到2000年出生的這一代,他們已經成為全球勞動力市場的主流,我們的員工基本都是90后,大家都講00后也出來混了,已經成為市場的主流了。這一批人他們其實是伴隨著互聯網成長起來的,他們對辦公空間的需求跟前幾代人都完全不一樣,他們要求的辦公空間是要更開放、更透明、更有趣、共享、跨界,這都是他們對空間的要求。這群人他們已經成為勞動力市場的主流,在這種情況下,我們服務的是企業,企業為了競爭人才,是會把自己空間做改變,來迎合這部分主流勞動力市場的人群的需求,這是必然的。所以這個其實對整個辦公空間的影響是很大的。這恰恰是聯合辦公出生就帶有這個屬性。所以這是聯合辦公非常棒的地方。

  現在與其說是聯合辦公對高端物業的影響,還不如說是技術的革命、時代的變遷對辦公空間的需求帶來的變化。這是這個背后非常根本性的問題。

  但是聯合辦公是首先出來的,所以它們是敏銳的,這個影響是很深遠的。看到商辦這個市場,最開始說要開發,開發的影響也是有的,開發首先要拿地,第一是位置,第二是位置,第三還是位置,位置是壓倒一切的因素。但是現在開始,我們看到很多這樣的機會,位置是重要的,但不是像原來那么重要了。相反,我看到過很多統計數據,全球大概54%的人群會有5天的時間在家里辦公,會有30%多的人會選擇在一部分時間在咖啡廳這種空間來辦公。也就是說這些人群也是很大企業的公司,他們不見得一定要在核心地段的高端的物業里來辦公,他們可以選擇很靈活的空間。你在開發的時候,即使位置稍微偏一點,但是最重要的IT基礎設施非常好,一樣可以做到非常好的資產,拿到很好的回報。這是對商辦地產影響非常大的。

  再說到設計上,在設計上也一樣,我們最早的時候大家都說要有很好的平面,這個平面是方正、好用的。核心筒一定要在中間的,因為這對傳統的辦公空間來講,是很好布置工位的。但是變化了,現在需要開放的、透明的、跨界的、共融的空間,所以這種設計就慢慢淘汰了。設計上這只是一個小點,會有很大的影響。當然對運營商影響就更多了。我們深深的體會是,我們的客戶很大的大型公司,他們為了爭奪人才、爭奪主流人群,他們在高端物業里面傳統的辦公空間的時候,他們拿過來做改造。我們也跟客戶經歷了他們改造的過程,包括他們的改造空間很有趣味,比如有熱帶雨林區、有小農場、小草坪、有咖啡店等等,這就是他們做出的變化,我們提供服務的客戶已經變了,我們高端物業是一定要變的。

  包括未來怎么運營,物業怎么適應這種變化,到底提供什么樣的配套來服務辦公空間,這些都會有很大的變化。

  所以聯合辦公的理念,營造的方式,對高端物業的影響還是蠻大的,這還只是剛剛開始。

  王玉龍:孫總說了半天,嘉銘這個樓做得這么好,租得那么高,怎么沒拿出一層做聯合辦公呢?沒說就沒說吧,咱們就不逼她了。咱們聽聽中糧怎么說,有沒有這個想法?你有沒有決心做這個事?

  馬佳音:我覺得剛才孫總說的對聯合辦公這個物種的剖析全面又深刻,我自己也是聽得津津有味。我覺得這個問題從兩個層面來講,第一從大的市場邏輯的層面來講,存在即需求,是合理的。所以說聯合辦公作為傳統辦公的一個子業態的補充,它的優勢是顯而易見的,比如供需雙方的效率的提升,存量資產的改造,更靈活、更多變、體驗感更好的辦公體驗,以及千禧一代,這批員工非常追求自我,對空間要求非常高,傳統的是滿足不了他的。當然這后面還有資本的一些推動,都會影響到整個聯合辦公的興起。

  第二點,我想比較切題,我們高端寫字樓跟聯合辦公的關系,前一段我們大悅城商業發布了第二條產品線,有一個詞我覺得拿過來非常合適,就是競合關系。這里面再有兩個小概念我闡述一下。

  第一是我們理解的聯合辦公,我們覺得它不是簡簡單單租桌子的模式,我們更愿意把它理解為共享的辦公空間和辦公體驗,就是說它是我們通過打造場景化的、體驗感好的辦公場景的營造,來滿足更多的辦公需求。

  第二是競合關系,競合這個詞其實本意來自于博弈論,指的是我們能夠達到雙贏的非零和的博弈狀態。我希望這個共享的辦公空間是本身這個核心品牌內涵的延展,同時它能夠幫我在業務層面和運營層面做到交集和互補,是這個狀態。拿我們自己中糧置地廣場來舉例,我們項目明年7月份開業,同期除了有一萬平米的商業會開出來,我們自己也確實拿出了小兩千平米的面積,我們做了一個自持的自己運營的共享辦公空間,這里面可能有我們的共享的會議室、共享的路演大廳、共享的報告廳、共享的藝術中心以及現在比較流行的共享的VIP會客廳等等。當然,也不排除如果有很好的品質上國際一流的常規化的聯合辦公平臺企業的入駐,我們都是歡迎的。但是前提一定是這個字業態是要為我們的核心的入駐的高品質租戶以及周邊的一些有需求的租戶來提供服務,同時能夠強化助力整個生態圈層的打造,這是核心。

  我們中糧廣場建國門的項目,C座的改造,成了商辦地產的網紅,我聽說已經接待了無數的參觀。那個改造非常成功,無論從原來舊的存量資產的提升,包括幫助我們整個中糧的辦公品牌的塑造,都是非常好的案例。我們集團希望做的是大家對我們的品牌能夠有一以貫之的認知,以后提到中糧出品的寫字樓,就想到中糧廣場也好、中糧置地廣場也好,品質是有保障的,我們都是國際超甲級5A寫字樓。謝謝。

  王玉龍:這里最有資格說聯合辦公的應該是齊總,從我的了解中,齊總現在已經在做了聯合辦公了。

  齊舒芳:對,我們項目叫CR Union。您剛才提到了一個詞"趨勢",我覺得非常好。我把我們對聯合辦公的分析簡單說一下,還是說趨勢這個事。聯合辦公其實并不是一個空間單純的改變,真的是社會發展到這個階段,人群的變化、科技的變化所帶來的必然產物,我們是做過幾個方面的研究。剛才孫總和馬總都提到了,比如從辦公人群,年輕一代的崛起,他們90后的特點就是追求舒適、追求個性、追求自由。聯合辦公剛好是非常契合這個需求。

  包括我們因為要做聯合辦公,我們對現在聯合辦公的產品做了很多研究分析,從聯合辦公工位的布局能看出來,有另外一個趨勢就是辦公客戶的類型也在發生轉變。最開始的時候一說聯合辦公,感覺都是小微、雙創企業進去,實際上現在它的獨立工位和辦公工位的占比已經最極端的到了9:1了,就是90%都是獨立的。它的客戶類型已經悄然的向一些大型企業和大型分支機構轉變。我前兩天在香港考察wework聯合辦公,里面入駐的都是匯豐銀行等大企業。這些企業承租能力強、支付意愿高,肯定會推動聯合辦公市場不斷的發展。

  包括剛才孫總提到共享經濟,其實聯合辦公本身的內涵就是一種共享,有很舒適、很多交互空間,包括社群的營造等等。所以我們做了這些研究之后,我們認為聯合辦公一定是一種趨勢。所以我們也是在變革面前,您的話題是高端寫字樓怎么迎接挑戰和變革,其實在我們看來,它不是挑戰,更多帶給我們的就是機遇,機遇來了,肯定是張開雙臂擁抱機遇、擁抱變革。

  我們華潤置地自有品牌的CR Union的聯合辦公產品,現在正在打造過程中,明年春節后我們會在西二環面市。本身設計的主題是"重返大學時代",也是契合了華潤地產的學院風,我自己很喜歡這個風格,到時候可以帶領同行和代理行的朋友過去看一看。

  因為聯合辦公這個產品,實際上是給我們未來辦公的布局和辦公產品的理念帶來了很多變化。未來我們是想把我們的聯合辦公產品植入到華潤置地旗下所有的寫字樓當中,無論它是高端還是中高端。我們現在在北京如果2020年這個時點來算,我們大概擁有120萬平米的寫字樓體量,有幾棟樓,明年有三棟樓出來,一個是CR Union,一個是亞運西一個樓,一個是北京華潤飯店的舊改項目,未來會把我們的理念植入到這些樓里。

  剛才中糧你們說了一個詞叫做競合。我們的定義是共融共生、互相促進,其實就是競合的概念。

  其實我們就是想把聯合辦公的共享空間拿出來,不光是為聯合辦公這一小塊面積服務,而是要把它放大共享面積,為整個樓服務。未來我們的定義,其實我們不叫聯合辦公,叫共享辦公。因為這樣的一個想法的轉變,我們覺得聯合辦公未來對辦公可能會有好幾個方向的轉變,這是我們自己總結的,我們也是未來想按照這個方向去做。

  第一是辦公的生態化,拿我們華潤飯店城市更新項目舉例,那個項目大概10萬平米,我們在低層做的是聯合辦公,將來可以給小微企業入駐提供方便。中低層設計的是200到500平米的戶型,面向的是中小企業。中高層是2000到5000平米,面向的是大中型企業,包括我們頂層還有企業總部。隔壁的配樓還有企業獨棟。為什么這么設呢?就是生態化把企業在不同時期、不同的生命周期,滿足它的全生態的需求。未來這可能是聯合辦公和高端辦公共融共存的體現。這是辦公的生態化。

  第二是辦公的智慧化,未來辦公的智慧化是必選項、是常規選項,隨著科技進步,我們把科技手段植入到樓宇當中,給客戶帶來更便捷的體驗,這是大勢所趨。所以聯合辦公也剛好承載了這一點。

  第三是辦公的平臺化,這是指運營商要一手托兩家,一方面我們為租戶服務,為他們提供優質的服務,同時我們要整合一些非常好的第三方資源,把這些資源共同加入到為租戶服務的大軍當中來,同時也促進了第三方企業的成長。所以運營商自己就在想,要努力把自己變成一個PaaS平臺的運營商,而不是單純的寫字樓運營商。

  第四是辦公的產業化,因為原來咱們一說寫字樓的管理就是物業管理,其實現在我們已經向運營服務在升級,包括利用自有的比較強大的產業資源,我們想去探索怎么能夠在這一個樓宇或者園區打造一個產業主題,形成一種產業聚集,這其實是政府給我們提的期望和希望我們能夠為這個區域經濟的發展貢獻力量。

  大概這幾方面,這就是聯合辦公給我們帶來的改變,也因為這種改變帶來了無限的可能。謝謝。

  王玉龍:三位柔柔弱弱的女子能夠最有實力把聯合辦公做好,因為不像毛大慶,基本上沒什么自己持有的。跟政府談了一堆條件,你不給我條件,我不去,他們不行,跑不了,物業不動產是自己的,所以必須做好。聯合辦公剛才說的幾個詞比較好,一個是共享的概念,一個是平臺化,我們搭建的是一個平臺,讓這個平臺形成裂變,形成裂變之后變得更有價值,應該是這么理解。就像馬總,一聽她介紹的口氣就知道原來是從商業轉過來的,聯合辦公雖然是共享辦公,能不能共享一下廚房、共享一下餐廳,大家這邊辦著公,那邊一塊炒著菜,還有共享公寓。剛才齊總已經邀請大家了,明年讓齊總發起一下,我們到那好好學習學習,我們把聯合辦公做得風生水起,祝愿你們在這塊取得更好的成績。

  剛剛說完聯合辦公,我也想未來的辦公方式肯定是改變了,因為我們坐在臺上有60后、70后,以后就不是我們坐這了,以后都是00后,00后他們的思想跟我們完全不一樣,如果發生這么大的改變,這種大宗資產將來到底應該是什么樣子。很多人是由機構持有多一些呢,還是地產商持有多一些,到底會變成什么市場?這塊我也比較關注,有請第一太平戴維斯中國區高級董事溫書閱先生,從顧問公司角度幫我們分享一下寫字樓是機構投資的主要物業類型,今年的市場有什么特點?未來趨勢是怎么樣的?

  溫書閱:這個話題跳躍有點大,其實投資市場是整個房地產環節的企業和終點,投融管退,以投入開始,是很多資產的業務鏈。去年整個北京市的投資市場總交易額是將近340億,這是2016年的數據。2017年截止到這個月為止,一共有21宗北京市的大宗交易,整個交易額是276億,交易總面積是62.3萬平米。從這個數據可以看出來,整個投資市場同比去年是降了,整個投資額大概降了23%左右。這里面原因有一些。

  這21個大宗交易里面,幾乎沒有核心區的甲級項目,有8個寫字樓項目,有4個酒店項目,有3個商業項目,有一些是產業園項目。而且酒店和商業項目收購下來以后,這里面7個項目其中絕大部分也是改成寫字樓,現在因為商改辦的話題和聯合辦公都是特別熱的話題,交易下降,核心區甲級寫字樓缺乏成交。原因很簡單,在現今市場下,業主對資產的處置要求和買家對回報率的計算方式并不匹配,因為北京投資市場這兩年投資回報率一直控制在4%,從來沒有高于過4%,甚至這個4%都是得有點偏高的。所以造成了整個投資市場回報率并不高,更多的企業是以自有為主。這8宗是自有為主,其他是開發商交易,很多開發商要收購一些資產,或者有房地產金融的需求,做了一些ABS或者REITs的需求,所以整個投資市場來說看似很活躍,其實成交并不活躍。

  這里面有很多原因,其中一個就是政策原因。從國家政策來說,對于企業信貸和融資成本越來越高了,每年都在提高。第二個原因,為什么融資成本那么高,回報率并不高,但是還是有那么多的企業、那么多的投資機構,包括境內的、境外的做一些考慮,其實這跟國家對境外管控有關系,而且未來兩年會越來越嚴。從2018到2019年,依然北京、上海這兩個城市的核心區的資產會是各個投資機構非常關注的熱點。總的來說,我們對明年的售價并不是特別看好,所謂的有價無市就在這,因為總體來說,孫總很清楚,如果有一線寫字樓租賃經驗的話,從2011年到現在,北京的租金就維持在這樣的水平,并沒有增加,可能是在整個北京的租賃市場的谷底,但是這個谷底這兩年并沒有突破。并且隨著未來兩年新局域的結構承載,麗澤是金融商務區,一百多萬,大望京,一百多萬,亞奧一百多萬,CBD商務區一百多萬。這些放量,對于整個寫字樓供需來說,平衡會被打破。但是為什么這些機構投資仍然對北京市場很有信心,就是資產增值了。

  北京的投資市場不能以傳統的投資眼光來看,很多成交的交易價跟所謂的投資回報并不成正比。還有一點,現在越來越多企業關注的是房地產金融這一塊,在中國REITs的歷程可能在未來還很長,涉及到很多東西,包括企業自身的,包括中國的國情,包括政府的支持和力度。但是目前我們可以看到這種房地產金融的產品會越來越多,越來越多的開發商、基金也好,都瞄準的是未來不動產的投資。

  還有一個點,我們可以看到大家對寫字樓市場的信心,商業和寫字樓的改造。在2017年這21宗交易里面,有7宗是商業和酒店的,這7宗里面有5宗是改造項目,其中有一些已經入市,還有一些已經在前期的定位和論證階段。其實這些產品非常豐富,改造成寫字樓以后,對于原業主或者投資方的收益會有大大的增加,所以我們預計的是在2018、2019年這種趨勢還會呈現比較強勢的態度。其實跟剛才的聯合辦公有一些關聯。因為我現在接觸一些聯合辦公的品牌,像在北京一共超過50個聯合辦公品牌,有業主自己做的,有外資的,有內資的,這些品牌一共插過50個,這些聯合辦公品牌現在都瞄準了一些比較獨特的產品,可改造,"可改造"這個詞是他們比較關注的。反而是對于一些傳統辦公樓不是特別關注,加上傳統辦公樓業主是有投資回報要求的,不可能十年給你固定的租金或者給你低于市場的租金,這很難去平衡。

  所以這幾個話題有共通點。總體來說,明年的市場還會呈現這樣的趨勢,整個融資成本會進一步加大,整個市場活躍度會非常活躍,尤其是核心區域,CBD、望京等等還會是投資市場關注的最主要的兩個區域,或許麗澤也會成為第三個更活躍的區域。整體來說,融資成本上升。租金,我的預計會在原來穩定的基礎上有略微的降低,這也符合市場供求邏輯的關系。

  聯合辦公是一個產品的多元化,聯合辦公的品牌其實跟現在傳統寫字樓并不形成競爭,反而是一個補充。對于有些品牌來說,聯合辦公主要是以微小的企業為主,但是也有一些大企業在用,所以其實并不形成對抗性的觀念,只是產品的多元化。

  剛才說到投資市場還有一個觀點,這就是我個人的判斷,仁者見仁,智者見智。我覺得明年的投資市場可能對于資方來說還會比較困難一點,因為核心區域的業主對于樓宇的價格要求會進一步上漲,甚至到了非常不合理的地步。所以對于一些機構投資來說,會更難出手。這可能是明年的一個趨勢。謝謝大家。

  王玉龍:我們用三分鐘左右的時間說說產業園,很多企業現在做產業園都存在什么心態呢?齊總剛才說我們拿地拿不著了,能不能做產業園?其實不應該這么理解。我不知道這里有沒有華夏幸福基業的朋友們,最早做產業園,就是圈一大塊地,給政府講兩個故事,引進一家企業,實在引不進來,我就投一家企業。把企業引進來了,單獨稅收了,給我點住宅吧,賺了很多錢。但這條路明顯行不通的。現在地方政府也聰明了,所以產業園要想做,就想踏下心來做,但是很多人認為我還要進入,因為產業園控制了資源,就能控制土地,這是房地產轉型要走的一條路,但是產業園里問題比較多,比如涉及到土地整理,涉及到一級開發,涉及到整體的產業招商,涉及到后端的運營,涉及到一系列的問題。今天有幸請到了經略天則在臺湖做的很成功,請莊總聊一聊產業園會不會成為下一個金礦?產業園會不會成為一個趨勢?

  莊捷:第一點,我想說說產業園的必要性,從大趨勢來講,產業園或者國務院頒布的關于開發區的相關意見,今年剛剛出,是非常及時的。因為十九大以后我們提出一個觀念叫新時代,所謂新時代就是很多做法跟過去是不一樣的,咱們就簡單的歸結到產業這上面。過去的產業是什么樣的狀態呢?我對通州比較熟,通州在今年往外疏解了幾千家企業,有些關了,有些自己不干了,有些出去了。這些企業都是過去在積累財富的時候可能是有的村、有的鄉、鎮他們自己劃塊地,就租一塊農田等等,就做了很簡易的廠房,把這事就干起來了。現在來講這樣的做法不行了。

  第一,你的地是不是能干產業的地,這根上就不對。

  第二,他們在這種隨意的用簡易的方式來做生產的行為不行了。因為要工業化4.0、物聯網化等等,他們的要求生產產業方對于這個載體的要求不一樣了,過去對于撒豆成兵就可以干事的時代不存在了。我們怎么理解產業地產,怎么來做產業地產,實際上這不是這么簡單的。這是不是金礦,我們要劃一個問號,為什么要劃問號?大家都太清楚了。地產就是金礦,你做地產只要劃塊地,甭管幾線城市,都恨不得肯定能掙到錢,肯定是大把掙錢,那時候是金礦。現在是新時代了,新時代里用這種方式來掙錢首先就別想了。所以大家要想清楚到底是產業還是地產,哪個為重,如果地產為重,錯了,我勸你不要進來。產業為重,可能你就想好了方向了。

  再往下要做的話,還有什么問題,我就提兩點。第一,資金,資金能不能跟上,我們不一定能夠滾動開發。第二,你把產業開發的區塊建出來之后,你賣給企業和賣給個人是不一樣的,個人可能孩子回家一撒嬌,他媽媽爸爸爺爺奶奶全出錢了,北京恨不得十幾萬,還有人說還要漲,有可能是成的,這個邏輯能通。但是企業是非常冷靜的消費者,不會因為你忽悠說我們這兒以后能翻倍,它就來了。為什么呢?企業要生存,不能靠炒房地產來生存,如果炒房地產生存的企業一定不是好企業。好企業要注重自己的生產,它的經費、現金流要用在主業上,我們的副業,就是買一個房子的副業不能把人家都剝奪了,所以這個金礦有問題,你賣的價就要考慮這個問題。

  最后一個要考慮的問題就是風險,政府風險。我們現在企業已經發生了,比如我們開發的地,在通州臺湖很好的工業用地,但是忽然間發現我們走到了一個死胡同,為什么呢?北京已經沒有工業的概念了,我后邊再去做的話,立項立得下來嗎?規劃證辦得下來嗎?所有都可能沒法往下做了,這是風險。

  另外,現在的領導,最近這一段大家熱議的行為,政府的管理行為,也讓你感覺到是一種急剎車的方式或者踩油門的方式,急踩油門、急踩剎車,這種行為對于我們做任何事情都是有風險的。謝謝。

  王玉龍:這次論壇到此為止,祝大家今天冬至快樂,也祝大家新年快樂!

    來源:房訊網

【編輯:龍山房產網】關鍵字:
  

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